Podcast Les Rendez-vous Du Notaire – Episode #10

Isabelle (Saint-Louis de la Réunion)

« L’acte de propriété est au nom de ma grand-mère qui est décédée il y a 55 ans. Mais ma mère est toujours restée sur le terrain avec nous (7 enfants) depuis 55 ans jusqu’à ce qu’elle décède à son tour. Aujourd’hui je voudrais savoir quels sont mes droits sur ce terrain sur lequel j’ai grandi et auquel je suis attachée. »

Patrick Mc Namara

Cette question nous fait voyager Alexis, dans le temps et jusqu’à l’océan indien.

Elle revient très fréquemment dans les offices notariaux et elle pose le problème des successions non résolues, ou autrement appelées « succession en déshérence », autrement dit lorsqu’une personne est décédée et que sa succession n’a pas été réglée par un notaire. C’est-à-dire que le patrimoine de la personne défunte n’a pas été transmis à ses héritiers et qu’aucun transfert de propriété n’a été constaté dans un acte publié.

A consulter : Succession avec le notaire : comment ça marche ? 

Alexis Thiebaut (journaliste)

Ah oui, je comprends la situation.  Est-ce quelque chose qui arrive souvent Patrick ?

Patrick Mc Namara

Hélas, oui Alexis ! Malheureusement trop souvent. Dans le cas d’Isabelle en plus, ce n’est pas une seule succession qui n’est pas réglée, mais 8 successions !

A consulter : Zoom sur la succession : fonctionnement et nouveautés 2020

Alors, pour répondre à Isabelle, il convient d’abord de bien rappeler que la taxe foncière n’est pas un titre de propriété ou un acte de propriété, qui prouve l’identité du propriétaire.

La taxe foncière est un impôt : il existe la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Cet impôt foncier remplace, depuis 1973, l’ancienne contribution foncière. Il est calculé sur ce qu’on appelle la « valeur locative cadastrale ». En métropole, c’est la « valeur locative cadastrale 1970 » qui sert de référence et pour l’île de la Réunion, la référence est la « valeur locative cadastrale 1975 », parce qu’elle est basée sur les évaluations foncières au 1^er janvier 1975.

Cet avis d’impôt est émis à partir des informations publiées au service des impôts fonciers. Et lorsqu’un bien est détenu en indivision, l’avis d’impôt à la taxe foncière est généralement émis au nom de l’ainé(e), tout simplement ! Ou alors, au nom de celui qui paie. Il est plus facile de se faire payer quand on écrit à celui qui nous verse l’argent. N’est-ce pas ?

Alors, dans le cas d’Isabelle, c’est le nom de sa maman qui est indiqué sur la taxe foncière parce que c’est elle qui a payé cet impôt foncier, depuis 55 ans. Mais cela ne veut pas dire qu’elle est propriétaire, bien sûr.

Alexis Thiebaut (journaliste)

Mais alors, que peut faire Isabelle pour connaître finalement quels sont ses droits sur ce terrain ?

Patrick Mc Namara

Et bien Isabelle va devoir régler la succession ! Ou plutôt les successions, comme je vous le disais puisque depuis le décès de sa grand-mère, six des enfants de sa grand-mère sont décédés puis la mère d’Isabelle.

Au total cela représente huit successions, c’est-à-dire huit transferts de propriétés à des héritiers qui doivent être constatés par un notaire. Donc c’est beaucoup de travail à réaliser.

Comment régler la succession ?

Isabelle devra se rendre chez son notaire et, pour chacune des successions, devra faire dresser deux actes :

le premier est l’acte de notoriété qui indique qui sont les héritiers, s’il y a eu un testament ou pas de testament ;

et le deuxième est l’attestation de propriété immobilière qui indique qui hérite du bien immobilier, dans quelle proportion et bien sûr, pour quelle valeur le bien est transmis.

Et seulement après la signature de la succession et de cette attestation de propriété, Isabelle deviendra propriétaire.

Mais ce n’est pas fini puisqu’elle connaitra à ce moment-là, la quote-part de propriété, les droits dont elle dispose sur le terrain. Mais elle ne pourra pas être propriétaire de l’ensemble du terrain. Pour cela, il faudra qu’elle fasse un partage avec les autres héritiers ou alors une licitation, ce qui revient au même, c’est-à-dire que l’un des propriétaires indivis rachète la part des autres coindivisaires.

Alors, dans le cas d’Isabelle, la particularité est que sa maman a habité le terrain depuis 55 ans et a payé les taxes foncières depuis 55 ans. Isabelle va pouvoir, sous certaines conditions et avec beaucoup de justificatifs et notamment des témoins, éventuellement invoquer la prescription acquisitive.

Avez-vous déjà entendu parler de prescription trentenaire, Alexis ?

Alexis Thiebaut (journaliste)

Oui absolument

Patrick Mc Namara

Lorsque l’on a la possession d’un bien immobilier pendant 30 ans de manière paisible, publique et non équivoque, dans certain cas, on peut revendiquer la propriété du bien, mais c’est une démarche qui est assez longue et qui nécessite beaucoup de justificatifs et bien entendu pour laquelle le notaire demandera beaucoup de précautions, des témoins et des justificatifs fiscaux.

Ainsi, réglez les successions, ma chère Isabelle. Je vous souhaite de retrouver tous les héritiers pour cela vous pouvez faire appel à un cabinet généalogique et contacter votre notaire pour régler successivement les huit successions.

Alexis Thiebaut (journaliste)

On vous souhaite bien du courage Isabelle et il en faudra, je pense.