État des Risques et Pollutions (ERP) : obligations, responsabilités et sécurisation pour les notaires

Dans le cadre d’une transaction immobilière, l’information de l’acquéreur ou du locataire sur les risques auxquels un bien est exposé constitue une obligation légale.
L’un des documents clés de cette information est l’État des Risques et Pollutions (ERP).

Ce document réglementaire doit être annexé au dossier de vente ou de location lorsque le bien est situé dans une zone couverte par certains risques naturels, miniers, technologiques ou environnementaux.

Pour les notaires, l’ERP joue un rôle essentiel dans la sécurisation juridique des transactions immobilières. Son absence ou son inexactitude peut entraîner des conséquences juridiques importantes.

L’État des Risques et Pollutions (ERP) est un document réglementaire destiné à informer les acquéreurs ou les locataires des risques auxquels un bien immobilier peut être exposé.

Il est prévu par :

• l’article L125-5 du Code de l’environnement
• les articles R125-23 et suivants du Code de l’environnement

Ce document indique notamment si le bien est situé dans une zone concernée par :

• un plan de prévention des risques naturels (PPRN)
• un plan de prévention des risques miniers (PPRM)
• un plan de prévention des risques technologiques (PPRT)
• une zone de sismicité ou de radon
• un secteur d’information sur les sols (SIS)
• un plan d’exposition au bruit (ENSA)

L’ERP est un document opposable juridiquement, ce qui signifie qu’il peut être utilisé dans le cadre d’un contentieux pour démontrer un défaut d’information lors d’une transaction.

Sources :

• Code de l’environnement – article L125-5
• Code de l’environnement – articles R125-23 à R125-27
• Ministère de la Transition écologique

Dans le cadre d’une vente immobilière, l’État des Risques et Pollutions (ERP) est un document obligatoire que le vendeur doit fournir à l’acquéreur. Concrètement, ce document doit être remis à l’acquéreur avant la signature de la promesse de vente, puis annexé à cette même promesse ainsi qu’à l’acte authentique. Par ailleurs, il doit impérativement dater de moins de six mois au moment de la signature, le vendeur étant tenu de l’actualiser si les informations ont évolué entre la promesse et l’acte définitif.

L’objectif est de garantir que l’acquéreur dispose d’une information complète et actualisée sur les risques auxquels est exposé le bien, qu’ils soient naturels, miniers, technologiques, sismiques ou encore liés au radon.

Dans la pratique notariale, le rôle du notaire est de vérifier la présence, la conformité et la validité de l’ERP avant de procéder à la signature. À ce titre, sa responsabilité peut être engagée s’il valide une vente en l’absence d’ERP ou avec des informations qu’il sait erronées. L’ERP constitue ainsi un élément clé de la sécurisation juridique de la transaction et du respect de l’obligation d’information.

Sources :

• Code de l’environnement – article L125-5
• Service Public – Information des acquéreurs et locataires

L’absence d’ERP ou la remise d’un document erroné peut entraîner plusieurs conséquences juridiques.

En application de l’article L125-5 du Code de l’environnement, l’acquéreur ou le locataire peut :

• demander la résolution du contrat,
• ou solliciter une diminution du prix.

Dans certains cas, l’absence ou l’erreur d’information peut également donner lieu à des actions en responsabilité. En effet, dans son arrêt du 19 février 2026, la Cour de cassation rappelle qu’un ERP valable « 6 mois » ne suffit plus si la situation réglementaire évolue entre le compromis et l’acte authentique.

Les litiges peuvent notamment porter sur :

• l’absence d’annexion de l’ERP au dossier,
• des informations incomplètes ou obsolètes,
• une erreur dans l’identification des risques.

Par conséquences, ces situations peuvent entraîner :

• des contentieux entre les parties,
• une mobilisation des assurances professionnelles,
• ou un allongement du traitement des dossiers.

Pour les études notariales, la fiabilité et l’actualité des documents annexés reste donc un enjeu de sécurité juridique majeur.

Aujourd’hui, de nombreuses plateformes permettent de générer automatiquement des ERP. Toutefois, dans ce contexte de digitalisation des formalités, il demeure essentiel de distinguer clairement deux situations :

• d’une part, les outils techniques qui se contentent d’agréger des données publiques,
• et d’autre part, les structures qui produisent réellement le document dans le cadre d’une activité professionnelle assurée.

En effet, dans certains cas, les plateformes agissent uniquement comme de simples fournisseurs de services numériques. Concrètement, elles mettent à disposition un outil permettant de générer un document. Cependant, elles n’assument pas nécessairement la responsabilité juridique liée au contenu du document ainsi produit.

Par ailleurs, la présence d’une assurance responsabilité civile professionnelle ne signifie pas systématiquement que cette assurance couvre l’ensemble des risques liés à la production d’un ERP. Autrement dit, cette assurance peut ne pas couvrir :

• la production du document réglementaire,
• la responsabilité liée aux informations qu’il contient,
• ni même, dans certains cas, les conséquences d’un litige portant sur l’ERP.

Dès lors, pour les professionnels, et notamment pour les études notariales, il apparaît essentiel de vérifier plusieurs éléments avant d’utiliser un service de génération d’ERP :

• l’entité qui produit réellement le document,
• le cadre d’assurance associé,
• ainsi que le périmètre exact des garanties proposées.

Afin de sécuriser la production des ERP pour les études notariales, Quai des Notaires a réalisé en 2022 la fusion-absorption de la société EnviroNot, bureau d’études environnementales spécialisé.

Le bureau d’études environnementales EnviroNot est constitué de deux ingénieurs, un cartographe militaire et une équipe spécialisée sur les sujets liés aux risques environnementaux.

Cette opération permet aujourd’hui à Quai des Notaires :

• de maîtriser la production des ERP en interne,
• d’intégrer directement les données environnementales et réglementaires nécessaires,
• et de proposer un document conforme aux exigences réglementaires.

La technologie développée par EnviroNot repose sur des algorithmes capables d’interroger automatiquement l’ensemble des bases de données publiques relatives aux risques et à l’urbanisme.

À partir de l’adresse d’un bien et de ses données cadastrales, la plateforme collecte tout d’abord les données réglementaires disponibles. Elle procède ensuite à leur analyse afin de générer, dans un second temps, un rapport structuré et spécifiquement adapté aux besoins des notaires.

Les ERP proposés par Quai des Notaires incluent 18 points d’attention notamment :

• Plans de prévention des risques (PPR)
• Retrait-gonflement des sols argileux
• Zonages radon et sismiques
• Sites et sols pollués (SIS, BASOL, CASIAS)
• Installations industrielles et nucléaires (IREP, ICPE)
• Recul du trait de côte
• État des nuisances sonores et aériennes
• Intégration des données Géorisques
• Obligations légales de débroussaillements
• Données complémentaires enrichies…

Le document est généré avec des bases de données mises à jour quotidiennement. De plus, l’ERP de Quai des notaires est conforme, sécurisé et exportable en un clic. 

Chaque ERP de Quai des Notaires est produit dans le cadre d’une activité professionnelle couverte par une assurance responsabilité civile professionnelle garantie à la hauteur de 10 millions d’euros, engageant la responsabilité de la société ESSENTIEL NOTAIRES éditrice du document.

L’État des Risques et Pollutions constitue un document essentiel dans la sécurisation des transactions immobilières.

En effet, pour les notaires, il répond à un triple objectif :

• informer les parties sur les risques auxquels sont exposés les biens,
• sécuriser juridiquement la transaction,
• contribuer à la sécurisation de la responsabilité professionnelle du notaire

Dans un contexte de digitalisation croissante des formalités, il devient essentiel d’identifier clairement :

• l’origine des documents produits,
• le cadre juridique et assurantiel dans lequel ils sont établis.

De plus, avec l’intégration d’EnviroNot, Quai des Notaires propose une solution permettant aux études notariales de générer des ERP complets, conformes et garantis, tout en simplifiant la gestion quotidienne des dossiers.