L’engagement de la responsabilité du notaire suite à une erreur de surface

La chambre civile de la Cour de cassation a récemment rendu une décision importante, le 7 juin 2023 concernant la responsabilité des notaires dans les transactions immobilières.

Selon cette décision, un notaire est dans l’obligation d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il établit, même s’il n’a pas été impliqué dès le début de la négociation entre l’acheteur et le vendeur.

Une des caractéristiques fondamentales d’un bien immobilier est sa surface.

Dans cette affaire, la problématique était de savoir si un notaire était tenu pour responsable de l’erreur de surface du logement même s’il n’avait pas participé à la rédaction du compromis qui enregistrait l’accord entre les parties sur la chose et le prix.

La Cour de cassation a clairement statué sur cette question et jugé que l’obligation de conseil du notaire s’étend à s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il établit, et qu’il est donc responsable de cette erreur de surface.

Le devoir de conseil du notaire résulte de sa mission d’authentification des actes qui doit leur conférer efficacité et sécurité juridiques. Le notaire est ainsi tenu d’éclairer les parties à l’acte sur sa portée, ses effets et donc les risques inhérents à l’acte instrumenté (Civ. 1^re, 3 mai 2018, n° 16-20.419)

Il est crucial de souligner que l’acquéreur d’un bien immobilier a le droit de bénéficier des conseils du notaire, même si ce dernier n’est pas intervenu au moment où l’acheteur et le vendeur ont trouvé un accord.

Le notaire joue un rôle clé dans la sécurisation de la transaction et doit veiller à ce que toutes les informations essentielles soient correctement vérifiées.

Il est fréquent que des acquéreurs réclament des indemnités lorsqu’ils découvrent que la surface d’un bien est inférieure à celle mentionnée dans l’acte de vente. 

Dans le cas d’espèce, le notaire défendeur alléguait pour écarter toute responsabilité de son office, n’avoir fait qu’authentifier l’acte établi par les parties et qu’aucune faute ne pouvait être imputée au notaire, la vente étant juridiquement parfaite avant la date de son intervention et qu’« il n’y avait plus de place pour le devoir de conseil ».

Cependant, la Cour de cassation a rectifié cette interprétation en condamnant le notaire au versement d’une indemnité au profit de l’acquéreur pour manquement à son devoir de conseil.

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Les notaires peuvent ainsi consacrer davantage de temps à l’accompagnement des parties,  au conseil juridique et à la vérification de tous les documents et actes préalables.

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(Cass. Civ 1, 7.6.2023, P 21-23.142).